购买商品房是许多家庭的重要决策，而当所购房屋已完成合同备案却遭遇项目“烂尾”时，购房者往往会陷入巨大的焦虑与困境。所谓“烂尾楼”，通常指因开发商资金断裂、项目违法违规等原因导致工程停滞、无法按期交付的房地产项目。此时，购房者虽已完成备案登记，但房屋实物并未建成，权益面临严重风险。从法律视角出发，购房者并非束手无策，可通过一系列合法途径理性维权，尽力保障自身合法权益。
准确理解“合同备案”的法律性质至关重要。商品房买卖合同备案是行政管理部门为规范市场、防止“一房二卖”而设立的程序。它增强了购房者对抗第三方（如后续买受人、抵押权人）的效力，但备案本身并不直接等同于房屋所有权的转移。房屋所有权的最终取得，依赖于项目竣工后的实际交付与不动产登记。面对烂尾，购房者需认识到备案是维权的重要基础，但非终点。
面对困境，购房者应采取系统性的应对策略。第一步是全面收集并整理证据，包括但不限于《商品房买卖合同》、已备案证明、全部付款凭证（首付款、银行按揭贷款支付记录等）、与开发商沟通的书面函件、邮件、聊天记录等。同时，应积极联合其他购房者，成立临时业主联络小组，实现信息共享与行动协同，这能显著增强与各方谈判的力量。
在法律路径选择上，购房者通常面临几种主要选项。其一，是追究开发商的违约责任。购房者可依据合同约定，向开发商发出书面催告，要求其在合理期限内复工并交付房屋。若开发商无法履行，购房者有权要求解除合同。根据《民法典》及相关司法解释，合同解除后，开发商除需返还已付购房款外，还应赔偿购房者的利息损失等。值得注意的是，若购房者办理了银行按揭贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，合同解除后，应由开发商将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和购房者，这在一定程度上降低了购房者的还款压力。
其二，在开发商明显丧失履约能力的情况下，购房者需密切关注项目整体处置进展。地方政府为保交楼、稳民生，常会介入协调，可能引入新的投资方进行重组续建。此时，购房者应通过合法渠道表达诉求，积极配合政府主导的解决方案，权衡“等待续建交付”与“解除合同退款”之间的利弊。若项目最终进入企业破产程序，购房者应及时向管理人申报债权。根据《企业破产法》及相关司法实践，消费型购房人债权在符合条件时可能享有一定优先性，但具体顺位需由法院依法认定。
在整个过程中，保持理性、依法行事是关键。避免采取过激行为，而应主要通过行政投诉（向住建部门、信访部门反映）、民事诉讼、申报破产债权等法定渠道解决问题。咨询专业房地产律师，获取针对个案的具体建议，是做出正确决策的重要支撑。
总而言之，已备案房屋烂尾确属重大风险，但法律为购房者提供了维权框架。从证据固定、集体联动到审慎选择解除合同或等待项目重组，每一步都需要冷静判断。维护自身权益之路或许漫长，但通过坚持合法途径，购房者有望最大程度地减少损失，推动问题向有利方向解决。
